Zakup niemieckiego domu lub mieszkania - księgowość w Niemczech
Spędzając w kraju niemieckim, po pewnym czasie możemy zacząć nazywać ten region naszym domem. Długoterminowe stopy hipoteczne na ekstremalnie niskich poziomach i rosnące w wielu obszarach ceny wynajmu sprawiają, że coraz częściej rozglądamy się za opcją zakupu mieszkania lub domu. Poniższe wskazówki mają charakter wyłącznie orientacyjny. Zawsze zalecamy konsultację ze specjalistą od księgowości w Niemczech, aby uzyskać spersonalizowaną i profesjonalną pomoc.
Prawo niemieckie - Obowiązki i odpowiedzialność notariusza
Notariusz jest prawnie zobowiązany do pełnienia roli bezstronnego pośrednika między kupującym a sprzedającym. Sprawdza on w księdze wieczystej, czy nieruchomość może być w ogóle sprzedana, a jeśli może, to czy istnieją jakieś ograniczenia w jej użytkowaniu. Umowa określa zobowiązania każdej ze stron oraz środki, które zostaną podjęte w przypadku niewywiązania się z umowy. Po podpisaniu umowy notariusz rejestruje zmianę właściciela w urzędzie miasta i wpisuje nieruchomość do rejestru gruntów.
Przed udaniem się do notariusza należy zawsze poprosić o kopię umowy kupna, dokładnie ją przejrzeć i w razie potrzeby przetłumaczyć. W tym celu warto skorzystać z pomocy prawnika polsko niemieckiego. Przygotuj sobie wcześniej wszelkie pytania, nie wahaj się ich zadawać i przeznacz odpowiednią ilość czasu na uzyskanie wyczerpujących odpowiedzi. Jeśli przy zakupie wymagany jest kredyt hipoteczny, wskazane jest, aby został on w pełni uzgodniony przed podpisaniem umowy u notariusza. Nie jest obowiązkiem notariusza wiedzieć, czy masz odpowiednie finansowanie.
Podczas ceremonii podpisania umowy notariusz odczytuje umowę sprzedaży w pełnym brzmieniu i ma obowiązek upewnić się, że obie strony w pełni rozumieją jej treść. Wszystkie strony mogą zadawać pytania i przerywać postępowanie, jeśli jakaś klauzula nie jest całkowicie zrozumiała. Zazwyczaj wszystkie strony muszą być obecne przy podpisywaniu umowy, jednak pełnomocnik może być ustanowiony przez każdą ze stron. W takim przypadku należy to wcześniej omówić i uzgodnić z notariuszem, gdyż wymagane będą dalsze procedury (identyfikacyjne).
Prawnik polsko niemiecki - Umowa zakupu nieruchomości
Do najważniejszych rzeczy, które musi wykazać umowa należą:
-
Czy nazwiska i adresy stron oraz dane dotyczące nieruchomości zostały prawidłowo odnotowane. Jest to kluczowe, ponieważ błąd, zwłaszcza w szczegółach dotyczących nieruchomości, może przynajmniej częściowo unieważnić umowę.
-
Uzgodniona cena zakupu i warunki płatności.
-
Postanowienia dotyczące tego, co się stanie w przypadku, gdy któraś ze stron nie spełni warunków umowy.
Strony mają pełną swobodę w decydowaniu o warunkach płatności. W wielu przypadkach kupujący musi uzyskać finansowanie. Dlatego sprzedający zgadza się na ogłoszenie o pierwszeństwie w księdze wieczystej, które chroni kupującego przed innymi, nieoczekiwanymi działaniami sprzedażowymi ze strony sprzedającego, takimi jak próba sprzedaży nieruchomości komuś innemu za lepszą cenę.
Księga wieczysta znajduje się w sądzie rejonowym i jest centralnym dokumentem dla danej nieruchomości, zawierającym wszystkie niezbędne informacje na temat jej własności. Rzeczywista zmiana własności może nastąpić tylko wtedy, gdy dokonano wpisu do księgi wieczystej i tylko wtedy, gdy wcześniejsze hipoteki zostały załatwione, a urząd skarbowy zaświadczył, że sprzedający nie ma zaległych podatków od nieruchomości. W tej sytuacji warto zasięgnąć porady prawnej adwokata polsko niemieckiego, który wytłumaczy skomplikowane procesy związane ze zmianą własności.
Czasami cena zakupu jest najpierw wpłacana na konto prowadzone przez notariusza (Notaranderkonto) i przekazywana sprzedającemu dopiero po zakończeniu wpisu do księgi wieczystej. Notariusz nie odpowiada za poprawność opisu nieruchomości dokonanego przez właściciela. Jest to należyta staranność kupującego. Sprzedający nie ma obowiązku wskazywania istotnych wad, które powinny być oczywiste dla kupującego, choć powinien być zobowiązany do opisania wad ukrytych.
Księga określa również prawa osób trzecich, na przykład najemców. Najemcy nie mogą zablokować sprzedaży nieruchomości, ale nowy właściciel jest związany umowami najmu, na które zgodził się poprzedni właściciel. W związku z tym nowy właściciel nie może eksmitować lokatora przed wygaśnięciem umowy najmu.
Adwokat polsko niemiecki - Finansowanie domu lub mieszkania
W przypadku konieczności zaciągnięcia kredytu hipotecznego zaleca się rozejrzeć się za dobrym oprocentowaniem i nie przyjmować pierwszej oferty banku. Oczywiście kupujący nie powinien zobowiązywać się do planów finansowych, które są poza jego zasobami. Często zaleca się posiadanie co najmniej 20 procent całkowitego kosztu na zaliczkę.
Ostatnie regulacje unijne wchodzące w zakres prawa niemieckiego dla branży bankowej wymagają od bankowców bliższego przyjrzenia się nabywcom domów z Niemiec, jak również z innych krajów oraz tym, których zarobki mogą być w innej walucie niż euro. W wyniku wzmożonej kontroli mogą pojawić się ostrzejsze warunki udzielania kredytów hipotecznych. Większość kredytów hipotecznych jest na 10 lub 20 lat, ale może być do 25 lat lub tak niska jak 5 lat.
Oprócz podatków związanych z nieruchomościami obowiązują również inne podatki. Jakie podatki w Niemczech?,Zapraszamy do zapoznania się z artykułem dotyczącym podatków.